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diferença entre síndico e administrador

Você sabe qual é a diferença entre síndico e administrador de condomínio?

O trabalho de um síndico, de certa forma, é administrar um condomínio. Porém, são tantas as tarefas a serem realizadas que muitas vezes ele precisa de ajuda. Esse papel muitas vezes cabe a uma empresa administradora. Parecer subcontratação, mas na realidade há uma grande diferença entre síndico e administrador de condomínio.

A contratação da empresa, ou mesmo de um administrador autônomo, não substitui o trabalho do síndico no condomínio. O que acontece é que o síndico deixa de ser o gestor direto e passa a supervisionar o trabalho do administrador.

Quem “manda”, por assim dizer, ainda é o síndico. É ele quem determina o que será feito e dá as ordens à administradora, cuidando para que tudo seja feito conforme determinado no contrato.

O síndico também cuida para que a administradora cumpra, além da legislação, as normas internas do condomínio. Em outras palavras, a figura do síndico continua sendo essencial. A diferença é que, com a ajuda extra, ele pode se dedicar a melhorias para os moradores e outras funções de seu mandato.

A diferença entre síndico e administrador está nas responsabilidades de cada um

A quem cabe tomar as decisões importantes para o condomínio? Essa responsabilidade cabe única e exclusivamente ao síndico. E isso não somos nós que estamos dizendo…

Artigo. 1.348 do Código Civil deixa bem claro que o síndico é o responsável legal direto pelo condomínio. Em caso de problemas em sua gestão, ele pode responder civil ou até criminalmente.

Porém, a jurisprudência entende hoje que há uma espécie de responsabilidade solidária entre o síndico e o administrador. Ambos podem ser acionados judicialmente caso haja algum problema. A responsabilidade civil será verificada dependendo das circunstâncias.

Mas na maioria das vezes, o primeiro a responder será sempre o síndico. Por isso é preciso ter muito cuidado na escolha da empresa ou do profissional que irá ajudar na administração do condomínio.

Organograma de um condomínio

Para deixar ainda mais clara a diferença entre síndico e administrador, vamos fazer um exercício de comparação.

Imagine um condomínio como se fosse uma empresa. Para gerenciá-lo e lidar com toda a burocracia do empreendimento, o síndico, que é uma espécie de diretor, pode contratar administradores, gerentes e autorizar subcontratações.

Nessa “empresa”, entretanto, o poder maior será sempre dos sócios e acionistas, que podem organizar conselhos para cuidar das questões administrativas e financeiras. Neste comparativo, estes seriam os moradores.

A hierarquia funcional de um condomínio, portanto, é encabeçada pelas decisões da assembleia. O síndico, além de convocar e conduzir as reuniões, é diretamente subordinado às decisões, e cabe a ele executá-las.

Logo abaixo dele está o conselho fiscal, que aprova ou desaprova as decisões com base em parâmetros técnicos. Por exemplo: se haverá dinheiro suficiente para uma benfeitoria ou se há algum impedimento legal.

No mesmo nível do conselho fiscal está o administrador do condomínio, responsável por toda a parte operacional do processo, como contratações, pagamentos e contas em geral. O preço cobrado pela empresa administradora se baseia nos gastos do condomínio.

Geralmente a taxa de administração de condomínio custa por volta de 5% das despesas condominiais. Já um administrador autônomo terá um salário fixo para cuidar de todas as demandas administrativas. A remuneração costuma sair mais em conta, dependendo do piso salarial de sua região.

Abaixo do administrador, em nosso organograma, ficam os fornecedores, funcionários e empresas terceirizadas, todos sob a tutela do administrador, mas ainda sob a supervisão do conselho, do síndico e dos moradores.

Funções do síndico

As tarefas do síndico parecem simples, mas exigem grande senso de responsabilidade. Seus deveres também estão elencados no artigo 1.348 do Código Civil:

  • convocar a assembleia dos condôminos;
  • representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
  • dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
  • elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
  • prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
  • realizar o seguro da edificação.

Funções do administrador

A função básica de um administrador de condomínios é auxiliar o síndico nas tarefas diárias, especialmente naquelas que não exigem contato com os moradores.

  • elaborar folhas de pagamento;
  • emitir os boletos da taxa condominial;
  • organizar a prestação de contas;
  • realizar o demonstrativo de receitas e despesas;
  • prestar assessoria na pauta das assembleias;
  • gerenciar os encargos previdenciários mensais;
  • gerenciar os fundos de reserva e de obras;
  • fornecer consultoria sobre aspectos legais.

Todo síndico necessita de auxílio na execução das atividades cotidianas. Nem que seja apenas para ser orientado sobre o que deve fazer.

Mas é importante observar que não cabe ao administrador tomar decisões ou providências. À empresa ou profissional autônomo cabe somente acatar os afazeres que lhe foram incumbidos e alertar o representante legal sobre providências a serem tomadas.

Qualquer que seja seu caso, agora que você já conhece a diferença entre síndico e administrador, precisa estar sempre atento às soluções para o condomínio que está sob seus cuidados.

E nos quesitos segurança e limpeza, você já sabe com quem pode contar!

 

Tudo o que você precisa saber para tornar seu condomínio mais seguro